Sau mấy tháng đi xem đất, tôi quay lại học từ đầu bằng một cái khung 5 bước

Mấy tháng nay tôi đi xem đất theo kiểu thấy gì ghi nấy. Hôm thì lên xem một con đường mới trải nhựa, hôm thì theo một video về trường đại học, hôm thì ngồi nhà nghĩ xem nên để tiền ở đâu. Đọc lại nhật ký, tôi nhận ra mình có rất nhiều mảnh ghép nhưng chưa có cái khung để xếp chúng vào.

Cuối tuần rồi tôi mở một video dài gần nửa tiếng của anh Đức, tên là 5 bước mua đất nền Hòa Lạc. Tôi xem hai lần, lần thứ hai có cầm bút. Bài này tôi ghi lại cái khung đó theo cách tôi hiểu, và chỗ nào tôi thấy mình đã làm sai thứ tự trong mấy tháng qua.

Bước một: chọn vùng trước, đừng chọn mảnh trước

Cái sai lớn nhất của tôi là đi xem mảnh cụ thể quá sớm. Tôi đã đứng trên mấy mảnh đất đẹp mà không trả lời được câu hỏi vì sao lại là vùng này chứ không phải vùng khác.

Anh Đức làm ngược lại: loại dần. Anh loại những nơi đất lún hay ngập, loại những tỉnh xa nơi người trẻ đang bỏ đi, rồi trong vành đai quanh Hà Nội lại loại tiếp những chỗ chỉ để tối về ngủ mà không có việc làm. Cái còn lại, theo anh, là chỗ có trường đại học, có khu công nghệ và có đất cao. Tôi không lặp lại hết các con số anh đưa ra, vì tôi chưa tự kiểm được hết. Nhưng cách nghĩ loại dần thì tôi thấy rất đáng học. Nó bắt mình trả lời câu hỏi về vùng trước khi bị một mảnh đất làm cho mê.

Bước hai: tìm chỗ giá trị đang đổi, không phải chỗ rẻ nhất

Đây là đoạn tôi thấy đáng tiền nhất. Tôi vẫn hay hỏi người bán chỗ nào rẻ nhất, và anh Đức nói thẳng là rẻ chưa chắc đã có tiềm năng. Anh bảo muốn biết một chỗ tăng thật hay tăng giả thì hãy đặt mình vào ba vai. Vai người làm quy hoạch: công trình ở đây có cấp thiết không. Vai chủ đầu tư lớn: quanh đây có cánh đồng đủ rộng để xin dự án không. Và vai người sẽ về ở: một sinh viên hay một kỹ sư có muốn thuê nhà ở đây không.

Tôi thử áp ba câu hỏi đó vào mấy mảnh tôi từng ghi trong nhật ký. Có hai mảnh tôi từng khen, giờ nhìn lại thì chỉ qua được một vai. Anh còn nhắc một điều tôi chưa từng nghĩ tới: đừng mua quá sát ga metro, vì quanh ga thường dành cho nhà cao tầng và dễ dính quy hoạch.

Bước ba: tự neo giá, đừng hỏi người bán

Tôi luôn thấy khó nhất là biết một cái giá đắt hay rẻ. Anh Đức đưa ra mấy cách neo: so với chung cư cùng khu, so với dự án lớn bên cạnh, so hai bên một con đường, và hỏi ngân hàng xem họ định giá bao nhiêu. Tôi thích cách cuối nhất, vì ngân hàng không có lý do gì để nịnh người mua.

Sau khi xem, tôi mở lại bảng giá từng khu Hòa Lạc trên datnenhoalac và đặt mấy mảnh mình từng xem lên đó. Có mảnh nằm đúng mặt bằng giá, có mảnh cao hơn hẳn mà lúc đó tôi không nhận ra.

Bước bốn: kiểm năm lớp trước khi đặt cọc

Phần này tôi đã tự làm được một nửa từ trước, nhờ mấy lần suýt mua nhầm mà tôi kể trong các bài cũ. Năm lớp anh đưa ra là quy hoạch, sổ, lối đi, giá, và câu hỏi năm năm nữa ai sẽ mua lại mảnh này. Lớp cuối là lớp tôi chưa bao giờ tự hỏi. Tôi luôn nghĩ về lúc mua, chưa nghĩ tới lúc bán.

Bước năm: biết lúc nào giữ, lúc nào ra

Bước cuối nói về chuyện giữ hay bán. Anh kể chính mảnh đất anh đứng lúc mở đầu video, mua chung với bạn, một năm sau bán ra có lãi, nhưng anh vẫn tiếc vì nếu giữ thêm thì lãi nhiều hơn. Tôi không coi đó là lời hứa sẽ lãi, vì mỗi mảnh mỗi khác. Nhưng câu chuyện nhắc tôi rằng bán sớm vì sợ cũng là một cách sai.

Tôi sẽ làm gì khác đi

Từ tuần sau, trước mỗi buổi đi xem tôi sẽ viết sẵn năm dòng, mỗi dòng một bước, rồi mới lên xe. Mảnh nào chưa qua được bước một và bước hai thì tôi không đi xem nữa, dù ảnh có đẹp đến đâu.

Nếu bạn cũng mới bắt đầu như tôi, tôi nghĩ đây là video nên xem trước mọi video khác. Không phải vì nó bảo bạn mua chỗ nào, mà vì nó cho bạn một thứ tự để tự nghĩ.