Hai bên một con đường, giá đất chênh mấy lần: buổi tôi đứng bên quốc lộ 21A để hiểu vì sao

Bài trước tôi kể chuyện đi xem người, xem những ai sẽ đến sống quanh các trường đại học. Tuần này tôi quay lại chuyện mà ai đi tìm đất cũng vướng: giá. Cụ thể là một câu hỏi tôi thắc mắc từ lâu. Tại sao hai khu chỉ cách nhau một con đường mà giá lại khác nhau xa đến vậy, và cái khoảng cách ấy có bao giờ khép lại không.

Tấm biển giá đứng đó đã một năm rưỡi

Tôi đi theo một video khảo sát khu tái định cư Vai Réo, nằm giữa quốc lộ 21A và khu công nghệ cao thứ hai. Ngay đầu khu có một tấm biển người ta dựng từ khoảng một năm rưỡi trước, ghi giá mặt trục chính 65 đến 75 triệu một mét vuông. Người quay video nói bây giờ mặt trục đã khoảng 75 đến 80 triệu, còn các mảnh làn hai, làn ba bên trong quanh 50 triệu.

Điều làm tôi đứng lại lâu nhất là phần lịch sử giá anh ấy kể: khoảng 2016, 2017 đất ở đây chỉ hơn 10 triệu, tới 2019 khoảng 16 đến 18 triệu. Tôi không đủ tiền để tiếc những năm đó, nhưng tôi muốn hiểu cái gì đã đẩy nó đi, để lần sau mình nhận ra sớm hơn.

Ba lý do anh ấy kể, và lý do tôi thấy thuyết phục nhất

Lý do thứ nhất là vùng trũng giá. Những nơi khác cùng kiểu hạ tầng đã lên cao, nên người chốt lời ở đó chuyển sang tìm chỗ còn thấp.

Lý do thứ hai là khu công nghệ cao ngay phía sau cứ thỉnh thoảng lại có thêm một nhà máy mới. Anh ấy kể tên mấy cái: phích nước Rạng Đông, đá Phenikaa, nhà máy in tiền. Nhà máy mới thì có thêm kỹ sư, và theo lời anh ấy nhiều kỹ sư ở đây lương khoảng 20 đến 30 triệu một tháng. Họ vay thêm, nhờ gia đình, mua dần từng mảnh, trả nợ dần rồi mới xây nhà.

Lý do thứ ba là hạ tầng: Hòa Lạc về Hà Nội quản lý, Đại lộ Thăng Long kéo dài, tuyến metro số 5 khởi công, và quốc lộ 21A trước mặt được duyệt vốn mở rộng hơn 20.000 tỷ đồng.

Tôi thấy lý do thứ hai thuyết phục nhất, vì nó là thứ tôi tự đi kiểm được. Buổi chiều hôm đó tôi đứng ở cổng khu công nghệ cao lúc tan ca. Xe máy ra từng dòng, nhiều người mặc áo đồng phục kỹ thuật, không phải áo công nhân may. Tôi không đếm được, nhưng tôi hiểu vì sao người ta nói giá đất bám theo người đi làm hằng ngày.

Cái quy luật con đường

Khi xe băng qua quốc lộ 21A sang phía thôn Lập Thành, anh ấy nói một câu tôi chép nguyên ý vào sổ: qua một con đường hay một cây cầu, giá đất hai bên thường kẹp nhau, bên thấp hơn khoảng hai phần ba bên cao. Anh ấy lấy ví dụ bên kia đang khoảng 75 thì bên này thường khoảng 45 đến 50, và đúng là mấy khu phân lô gần đường đang chào quanh mức đó.

Nhưng càng đi sâu vào trong thì giá càng thấp hơn nữa, dù cảnh quan đẹp hơn: đồi, cánh đồng, nhà dân to, chợ trung tâm sầm uất cách vài trăm mét. Cái khác duy nhất là bên này nhiều thứ vẫn nằm trên giấy: đường trục đô thị, trường học mới, trung tâm thương mại. Bên kia thì hạ tầng đã chạy.

Tôi tự kiểm được gì

Thứ nhất, giá biển khác giá bán thật. Anh ấy cũng nói thẳng rằng ở những khu phân lô bán theo đợt, đợt sau thường chào cao hơn đợt trước. Nên tôi tập hỏi thêm một câu: mảnh gần nhất đã bán xong là giá bao nhiêu, vào tháng nào.

Thứ hai, tôi mở bảng giá đất Hòa Lạc theo từng xã, từng tuyến đường để đặt con số mình nghe được vào một khung chung, thay vì so với trí nhớ.

Thứ ba, và đây là câu quan trọng nhất với tôi: cái chênh giá giữa hai bên đường có lý do để thu hẹp không. Nếu bên thấp chỉ thấp vì còn thiếu một con đường, một cái chợ, một ngôi trường đã có trong quy hoạch, thì cái chênh ấy là cái mình đang được trả tiền để chờ. Nếu bên thấp thấp vì lý do không bao giờ đổi được, thì rẻ cũng chỉ là rẻ.

Điều tôi mang về

Tôi về và bỏ đi thói quen nhìn giá để kết luận "rẻ" hay "đắt". Giờ tôi nhìn giá để hỏi "vì sao". Ai muốn đọc thêm về lịch sử giá ở khu Vai Réo có thể xem bài phân tích từ mức hơn 10 triệu năm 2016. Video gốc tôi đi theo: Khảo sát thực tế Hòa Lạc, vì sao cách một con đường giá chênh tới 4 lần. Các con số trong bài là lời người quay video nói lúc quay, ai cần dùng thì hỏi lại giá ở thời điểm của mình.