Gần đường lớn chưa đủ: buổi tôi đi tìm ranh giới quy hoạch dọc quốc lộ 21A

Anh họ tôi có một mảnh đất ở vùng ven, cách một tuyến đường lớn chừng hai cây số. Lúc mua, ai cũng bảo đường to thế thì lo gì. Bảy năm rồi, mỗi lần họ hàng gặp nhau anh ấy lại kể có thêm một người gọi hỏi rồi thôi. Con đường vẫn đông, quán xá vẫn mở, chỉ có mảnh đất là đứng yên.

Tôi kể chuyện đó vì video tuần này trả lời đúng cái điều anh họ tôi không hiểu: vì sao ở cạnh đường lớn mà đất vẫn không ai mua.

Video bắt đầu bằng thứ tự các vành đai

Người quay là anh Đức, vừa chạy xe trên quốc lộ 21A vừa nói. Anh ấy điểm qua các vòng đường của Hà Nội từ trong ra ngoài, rồi nói một nguyên tắc mà tôi chưa nghe ai nói gọn đến vậy: với một công trình cầu đường lớn, nên vào khi khối lượng thi công còn dưới khoảng 60 phần trăm, còn khi đã vượt mức ấy thì nên tính chuyện bán bớt. Theo anh ấy, vành đai 4 đã đi được khoảng 80 phần trăm, nên cơ hội tiếp theo nằm ở vành đai 4,5, chính là quốc lộ 21A đoạn chạy qua Hòa Lạc.

Con số 60 phần trăm là kinh nghiệm riêng của anh ấy, không phải luật. Tôi ghi lại để có một mốc mà hỏi, chứ không coi là công thức.

Ba con đường xuyên tâm và khoảng xanh ở giữa

Phần tôi thấy đáng giá nhất là lúc anh ấy mở bản đồ quy hoạch tổng thể. Phía Tây Hà Nội không có sông Hồng chắn, nên những đường đi thẳng từ nội đô ra ngoài là ba trục: quốc lộ 32, Đại lộ Thăng Long và quốc lộ 6. Trên bản đồ, dọc ba trục ấy là những mảng màu đặc, tức vùng được quy hoạch để phát triển. Còn khoảng giữa các trục thì để làm vùng đệm, công viên, cây xanh, theo lời anh ấy chiếm khoảng 40 đến 50 phần trăm.

Nghe đến đây tôi gọi ngay cho anh họ. Mảnh của anh ấy, đúng như tôi đoán, nằm lọt vào một khoảng giữa hai trục. Đường lớn ở gần thật, nhưng là đường chạy vòng, không phải đường dẫn thẳng vào thành phố.

Một tấm biển và hai phía của nó

Theo anh ấy, chính quốc lộ 21A ở đoạn này là đường ranh giữa vùng được phát triển và vùng không. Anh ấy dừng ở ngã ba chợ Hòa Lạc, chỉ tỉnh lộ 420 bên trái và chợ trung tâm bên phải, rồi chỉ một tấm biển cách ngã ba một quãng ngắn. Từ tấm biển ấy trở về phía Cổ Đông, Sơn Tây, bản đồ anh ấy mở không còn màu của vùng đô thị, dù con đường bên đó vẫn đông và hàng quán vẫn sáng đèn.

Ở phía còn lại, anh ấy kể tên mấy thôn nằm gần cổng số 8 của Đại học Quốc gia: Phù Hữu, Linh Sơn, Thái Bình, và khu tái định cư Bình Yên. Theo anh ấy, những chỗ này hưởng cả trường đại học lẫn con đường, và có thể làm nhà cho thuê được ngay.

Điều tôi chưa từng nghĩ: quán đông hôm nay chưa chắc còn

Một chi tiết làm tôi nhìn lại cách mình đánh giá một con phố. Anh ấy nói khi quốc lộ 21A được mở rộng lên 80 mét, có đoạn tới 120 mét, thì phần lớn hàng quán đang mọc hai bên đường hôm nay sẽ phải lùi vào. Theo anh ấy, việc buôn bán khi đó sẽ dồn sang những trục mới như đường trục chính của đô thị Hòa Lạc. Ngày khởi công anh ấy có nói nhưng tôi không chép, vì phụ đề nghe không rõ năm và lịch thì hay đổi.

Anh ấy còn rẽ vào cổng Đại học Quốc gia để chỉ chỗ mép đường mới sẽ đến. Theo lời anh ấy, sau mở rộng chiếc cổng hiện tại sẽ nằm ngay giữa lòng đường. Anh ấy cũng nêu quy mô: đại học khoảng 1.100 héc ta và có kế hoạch lên 1.500, khu công nghệ cao bên kia đường gần 1.600 héc ta và đang mở thêm khoảng 100 héc ta trong năm nay. Các số này tôi để nguyên là lời anh ấy.

Bài học tôi rút ra: thấy một đoạn đường sầm uất thì hỏi thêm sầm uất đó nằm ở mép đường hiện tại hay mép đường tương lai.

Tôi tự kiểm được gì

Tôi không có cách nào tự đứng ra khẳng định ranh giới quy hoạch nằm chính xác ở đâu. Nhưng tôi làm được ba việc.

Thứ nhất, tôi chạy xe đúng đoạn từ ngã ba chợ Hòa Lạc về phía cổng Đại học Quốc gia. Tấm ảnh đầu bài là một con đường mới trải nhựa tôi đi qua hôm đó. Tôi có tìm tấm biển anh ấy chỉ, nhưng không chắc mình đứng đúng chỗ, nên chỉ ghi là đã đi qua.

Thứ hai, tôi đọc bài cách biết mảnh của bạn nằm trong vùng đô thị hay vùng đệm vành đai 4.5, vì nó nói đúng chuyện hai bên một đường ranh.

Thứ ba, tôi tập tra bản đồ quy hoạch cho từng mảnh mình định xem, theo cách trong bài tra quy hoạch Hòa Lạc để biết vùng nào được xây. Từ giờ tôi không nghe ai tả mảnh đất bằng chữ gần đường lớn nữa, mà xin xem mảnh đó nằm trên màu gì của bản đồ.

Video gốc: Khảo sát thực tế và quy hoạch đất Hòa Lạc gần vành đai 4.5.

Điều tôi mang về

Anh họ tôi nghe xong chỉ nói một câu: giá mà ngày đó có ai bảo mình nhìn bản đồ trước. Tôi chép lại hai câu hỏi cho chuyến đi xem đất tiếp theo của mình. Một là mảnh đất nằm bên nào của đường ranh phát triển. Hai là con đường hay cây cầu đang kéo nó đi đã thi công tới đâu rồi.